Zarządzanie projektem rewitalizacji na dużą skalę wymaga pokonania wielu barier – od mentalnych po finansowe. O tym, jak udawało się pozyskiwać kapitał i przyciągać inwestorów, opowiada były prezes Kraków Nowa Huta Przyszłości S.A. dr Artur Paszko.

Co jest kluczowe w tak wielowątkowym projekcie, jak Kraków – Nowa Huta Przyszłości?

Trudno wskazać jedną kluczową rzecz, bo projekt jest bardzo złożony. Z jednej strony mamy działania rewitalizacyjne, które mają wspierać rozwój gospodarczy, a z drugiej komponenty kulturowe, rekreacyjne i przyrodnicze. Nie da się powiedzieć, że któraś z tych dziedzin jest ważniejsza. Myślę, że największym osiągnięciem projektu jest to, że na każdej z tych płaszczyzn udało się zrobić znaczące postępy. Coś, co było tylko koncepcją i marzeniem planistów, zaczęło nabierać realnych kształtów.

Na przykład w obszarze rekreacji uruchomiliśmy Centrum Rekreacji i Wypoczynku „Przylasek Rusiecki”, które bardzo dobrze funkcjonuje i spotyka się z pozytywnym odbiorem mieszkańców. W wymiarze kulturowym zaczęliśmy budowę Parku Edukacyjnego „Branice”, czyli skansenu, a pierwszy obiekt już „wyszedł z ziemi”. Nie można zapomnieć o infrastrukturze – udało się uzbroić wiele terenów poprzemysłowych i ściągnąć tam przedsiębiorców, co ma ogromne znaczenie gospodarcze

Dużym sukcesem jest rozpoczęcie budowy Centrum Logistyczno-Przemysłowego „Ruszcza”, w tym hubu technologiczno-przemysłowego 7R. To przełomowe wydarzenie, szczególnie w kontekście potrzeby dywersyfikacji gospodarki Krakowa.

Jaka strategia okazała się kluczowa dla przyciągnięcia przedsiębiorców na tereny takie jak Strefa Aktywności Gospodarczej czy centrum logistyczne?

Najpierw trzeba było zmierzyć się z barierami. Po pierwsze, istniała taka „czarna legenda” nowohuckich terenów, które wielu przedsiębiorców uważało za trudne do zagospodarowania ze względu na poprzemysłowe dziedzictwo i braki w infrastrukturze. Choć te tereny rzeczywiście są wymagające, my byliśmy w stanie przekuć te wady w atuty.

Wykorzystaliśmy środki europejskie, żeby doprowadzić tereny do stanu atrakcyjnego dla inwestorów. Jednocześnie utrzymaliśmy ceny, które były dla nich do przyjęcia. Mimo poważnej bariery mentalnej, kiedy pokazaliśmy wysokiej jakości, bezpieczny produkt, zainteresowanie przedsiębiorców było bardzo duże. Mieliśmy spore obawy, ale ostatecznie tereny strefy udało się skomercjalizować w zaledwie kilka miesięcy. To ogromny sukces, biorąc pod uwagę, że był to ostatni moment na wprowadzenie takiego produktu na krakowski rynek, zanim inwestorzy zaczęli zmieniać swoje strategie.

Wspomniał Pan o barierze mentalnej wśród przedsiębiorców. A czy otwarcie kąpieliska w Przylasku Rusieckim wpłynęło na postrzeganie tej części Krakowa przez mieszkańców?

Myślę, że ten projekt miał fundamentalne znaczenie. Przylasek Rusiecki, który przez lata był dzikim kąpieliskiem, czymś, co nie przynosiło chluby Nowej Hucie, nagle stał się jedną z wizytówek dzielnicy. Co ciekawe, rynek nieruchomości zareagował natychmiast – w okolicy ruszyło budownictwo jednorodzinne, a ceny parceli poszybowały w górę. To pokazuje, że takie przedsięwzięcia mogą mieć wymiar miastotwórczy.

Czy w ogóle zabudowa mieszkaniowa była od początku uwzględniana w planach dla tej części miasta?

Właśnie nie. Twórcy projektu pomyśleli o czterech komponentach, ale nie o zabudowie mieszkaniowej. Analizując projekt, doszliśmy do wniosku, że jeśli chcemy stworzyć miasto 15-minutowe, musimy wygenerować tereny pod budownictwo mieszkaniowe. Wiedzieliśmy, że w przypadku domów jednorodzinnych impuls w postaci inwestycji podstawowych będzie wystarczający. Spróbowaliśmy jednak dynamizować rynek, wystawiając na sprzedaż pakiety działek. Z kolei w przypadku budownictwa wielorodzinnego potrzebne były bardziej skoordynowane działania. Udało nam się wprowadzić na rynek kilkanaście hektarów, na których ruszyły budowy. Dopiero to dało szansę na domknięcie projektu i stworzenie realnego „miasta 15-minutowego”.

Czy kolejne etapy, czyli skansen i Błonia 2.0, będą podobnymi impulsami do rozwoju?

Myślę, że teraz rynek poradzi sobie już sam. Pojawił się już pierwszy impuls, inwestycje dobrze się sprzedają, więc kolejne będą zależeć od sytuacji na rynku. Naszym zadaniem było dać ten impuls. Teraz można skupić się na realizacji bardziej strategicznych przedsięwzięć, takich jak właśnie Park Edukacyjny „Branice” czy Błonia 2.0, które są komplementarne i dopełnią całą koncepcję.

Warto pamiętać, że projekt to nie tylko wielkie założenia. Myśląc o mieszkańcach, stworzyliśmy też miejsce do codziennej rekreacji, Park Plastusia. W momencie, gdy w naszym myśleniu pojawiała się zabudowa mieszkaniowa, musieliśmy też zapewnić mieszkańcom miejsce do wypoczynku. To jest element naszej filozofii – myśleliśmy z wyprzedzeniem. Zanim wylano fundamenty pod pierwszy blok, park już rósł.

Wszyscy użytkownicy tych terenów – mieszkańcy, pracownicy, turyści – potrzebują rozwiązań komunikacyjnych. Jakie były priorytety w tej kwestii?

Podstawą było przebudowanie ulicy Igołomskiej, co udało się miastu zrealizować. Nowa Igołomska jest reprezentacyjnym wjazdem do Krakowa, ale przede wszystkim jest funkcjonalnym kręgosłupem całego przedsięwzięcia, zapewniającym odpowiednią przepustowość.

Nie stawialiśmy jednak wyłącznie na transport samochodowy. Wysoko ceniliśmy transport szynowy. To zaowocowało dwoma projektami. Po pierwsze, wpieraliśmy ideę uruchomienia stałej komunikacji na linii kolejowej nr 95, która obsługiwałaby ruch lokalny. W przyszłości będzie ona woziła też pracowników nowych zakładów. Drugim elementem było zaplanowanie linii tramwajowej. Udało się zarezerwować tereny pod jej budowę do ul. Rzepakowej w planie miejscowym i w większości wykupić. Natomiast na etapie uwag do planu ogólnego staraliśmy się o wydłużenie jej do Kościelnik, by stworzyć tam węzeł przesiadkowy z koleją aglomeracyjną. Uważam, że tramwaj jest jak najbardziej realny w dłuższej perspektywie, natomiast kolej mogła działać praktycznie od ręki – brakowało jedynie przystanków.

Jakie branże i kierunki rozwoju uważa Pan za najbardziej obiecujące dla tej części Krakowa?

Stawiam na firmy technologiczne. Chodzi mi o takie przedsięwzięcia, które z jednej strony wykorzystują potencjał intelektualny Krakowa poprzez tworzenie centrów badawczo-rozwojowych, a z drugiej strony wykorzystują potencjał terenu do produkcji. Nie mówię o konkretnych branżach, ale o procesie – połączeniu myśli z produkcją.

Aby takie firmy mogły funkcjonować, potrzebne jest jednak nie tylko marketingowe zachęcanie. Konieczne jest zapewnienie im komfortowych warunków. Sama ziemia to niewiele. Obecnie największym wyzwaniem jest infrastruktura mediowa, a przede wszystkim zapewnienie odpowiednich dostaw energii elektrycznej. Przygotowaliśmy w tym zakresie szczegółowe rozwiązania. Ich realizacja jest obecnie kluczowa.

Jakie potencjalne problemy czekają na osoby odpowiedzialne za rewitalizację podobnych obszarów poprzemysłowych w innych miastach? Jakich rad mógłby Pan udzielić?

Przede wszystkim należy dobrze przygotować wszystkich interesariuszy. Mam wrażenie, że polskie samorządy nie są do końca przygotowane na realizację takich przedsięwzięć, zarówno pod względem instrumentalnym, jak i mentalnym. Spółki miejskie często zajmują się podstawowymi potrzebami mieszkańców, stosując w tym zakresie z dawna przyjętą metodykę. A projekt taki jak Kraków – Nowa Huta Przyszłości wymaga stosowania narzędzi rynkowych. Przekonanie do tego wszystkich działaczy samorządowych i ruchów miejskich stanowi poważne wyzwanie.

Druga bariera to finansowanie. Można stworzyć fantastyczne plany, ale kluczowe jest to, skąd weźmiemy pieniądze. Zaczynaliśmy projekt z kapitałem 1,4 mln zł, podczas gdy był on wyceniany na 10 miliardów. Trzeba mieć świadomość, że założenia finansowania mogą się zmieniać. My w początkowej fazie wykorzystaliśmy szansę na pozyskanie około 200 mln zł z` Funduszy Europejskich, ale polityka unijna się zmienia, dlatego trzeba być elastycznym i nie przyzwyczajać się do jednej metody realizacji.

Wreszcie, kluczowa jest transparentna komunikacja z interesariuszami, w tym z dostawcami mediów. Dla nich realizacja inwestycji „w szczerym polu” jest często nie do pomyślenia, bo nie ma jeszcze odbiorców. Trzeba ich przekonać, że trzeba coś zrealizować, żeby ci odbiorcy się pojawili. Na przykład w naszym przypadku uzbrojenie terenu w sieć ciepłowniczą było niewykonalne ze względu na obowiązujące regulacje, więc musieliśmy zmienić filozofię i postawić na lokalne źródła geotermalne.

Na co zwracali Państwo uwagę, patrząc na podobne projekty realizowane w innych krajach?

Analizując podobne projekty, doszliśmy do wniosku, że najczęściej za ich realizację odpowiadało państwo, które wkraczało z dużymi środkami. My nie mogliśmy na to liczyć. Projekty rewitalizacyjne terenów pohutniczych w Europie szły w dwóch kierunkach: albo tworzono kampusy mieszkalno-uczelniane, gdzie państwo inwestowało w infrastrukturę nauki i edukacji, a biznes w tkankę mieszkaniową, albo inwestowano w rekreację i przemysły czasu wolnego.

Krakowski pomysł był zupełnie inny i wyjątkowy. Była to budowa nowej jednostki urbanistycznej, która miała połączyć komponenty gospodarczy, kulturowy, rekreacyjny, a na końcu, celowo dołożony przez nas, mieszkaniowy. Chcieliśmy stworzyć jednostkę, która nie będzie generowała nadmiarowego ruchu w mieście. Ten krakowski model jest wyjątkowy i moim zdaniem może być jedną z możliwych ścieżek rewitalizacji wielkoobszarowych terenów poprzemysłowych.

Warto pamiętać, że takie projekty to procesy. Nie da się ich zamknąć w sztywnych ramach czasowych. One muszą cały czas podlegać weryfikacji i modelowaniu, a cele operacyjne trzeba wyznaczać na bieżąco.

Patrząc na projekt z perspektywy czasu, jak ocenia Pan jego dotychczasowe efekty?

Uważam, że ostatnie 10 lat było bardzo dobre dla tego projektu i dla Krakowa. Kiedy zaczynaliśmy, spółka nie miała żadnych nieruchomości, a jej kapitalizacja wynosiła 1,4 mln zł. Po 10 latach udało się skomercjalizować 60 hektarów ziemi, w portfelu mieliśmy jeszcze 200 hektarów, a kapitalizacja spółki wynosiła już prawie 200 mln zł. Na początku generowaliśmy wyłącznie straty, a za rok 2024 zysk grupy kapitałowej przekroczył 40 mln zł. To pokazuje, że projekt miał sens.

Jednak najważniejszą rzeczą, której nie oddają te liczby, jest zadowolenie inwestorów. Utrzymywaliśmy z nimi stały kontakt i byli oni usatysfakcjonowani zarówno produktem, który dostawali, jak i opieką, jaką im zapewniliśmy. Życzyłbym, żeby było tak albo i lepiej.

Publikacja powstała w ramach cyklu „10 wywiadów na 10-lecie spółki Kraków Nowa Huta Przyszłości”. Seria rozmów przybliża sylwetki osób, które odegrały – i wciąż odgrywają – kluczową rolę w rozwoju projektu rewitalizacji wschodniej części Krakowa.